在翠亨新區(qū)（南朗街道）南合路，翠城1號產(chǎn)業(yè)園內(nèi)生產(chǎn)線高速運(yùn)轉(zhuǎn)，很難想象，這里三年前還是一片占地超50畝、垃圾堆積如山的廢品收購站。自2022年中山市發(fā)起村鎮(zhèn)低效工業(yè)園（以下簡稱“工改”）改造升級攻堅戰(zhàn)以來，翠亨新區(qū)連續(xù)三年超額完成目標(biāo)任務(wù)。截至2026年5月，翠亨新區(qū)（南朗街道）累計拆除整理低效工業(yè)用地5665.71畝，完成千畝以上連片用地改造2宗，推動新增投資149億元。這片曾經(jīng)被低效、雜亂所困的土地，正通過一場深刻的“工改”革命，重塑產(chǎn)業(yè)版圖與城鄉(xiāng)風(fēng)貌。
直面痛點(diǎn)：土地沉疴與產(chǎn)權(quán)碎片化的雙重困局
翠亨新區(qū)（南朗街道）的“工改”之路，并非坦途，而是被一系列嚴(yán)峻的現(xiàn)實問題所倒逼。一方面，土地沉疴積弊嚴(yán)重，許多園區(qū)長期處于低效利用狀態(tài)。在翠城1號園區(qū)，這里曾是“臟亂差”的廢品站，年租金僅75萬元，更存在嚴(yán)重的安全隱患和環(huán)境污染，污水橫流、河道堵塞，村民怨聲載道。另一方面，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜難解，在原先南朗工業(yè)園改造的最大“硬骨頭”在于產(chǎn)權(quán)的高度碎片化。隨著“百千萬工程”的推進(jìn)和重大產(chǎn)業(yè)項目的落地需求，原有的碎片化空間無法滿足高質(zhì)量發(fā)展要求，迫切需要連片的產(chǎn)業(yè)用地來承接灣區(qū)東岸的高端產(chǎn)業(yè)外溢。
“‘工改’最難的時候，是跟那些‘看不見’的權(quán)利人談判。”翠亨城市更新有限公司副總經(jīng)理助理嚴(yán)文浩告訴記者。
“有時差，我們就晚上談?！眹?yán)文浩回憶道，“一家企業(yè)的權(quán)利人在葡萄牙，為了趕上葡萄牙的白天，我們的談判團(tuán)隊，包括公證處工作人員一起，經(jīng)常工作到凌晨兩三點(diǎn)?！敝猩酱浜喑鞘懈掠邢薰井a(chǎn)業(yè)服務(wù)部經(jīng)理黃浩強(qiáng)補(bǔ)充道。這片土地的使用權(quán)分散在眾多權(quán)利人手中，有的旅居海外十幾年未歸，對國內(nèi)政策一無所知。
“我們甚至動用了‘云談判’，通過視頻連線，配合公證處現(xiàn)場錄像見證。”黃浩強(qiáng)說。為了加速簽約，工改專班還設(shè)定了“630-930”內(nèi)部激勵機(jī)制，即在2022年6月30日和9月30日前完成簽約移交的給予獎勵。正是這種執(zhí)著，啃下了南朗工業(yè)園這塊“硬骨頭”，為后續(xù)的連片開發(fā)掃清了障礙。
體制突圍：破解改造堵點(diǎn)難點(diǎn)
面對困局，翠亨新區(qū)（南朗街道）沒有簡單的“拆舊建新”，而是打出了一套體制機(jī)制創(chuàng)新的“組合拳”。
體制重塑，實現(xiàn)全區(qū)“一盤棋”統(tǒng)籌。2025年6月20日，翠亨新區(qū)率先在中山市掛牌成立城市更新和土地整備局。“以前，城市更新涉及規(guī)劃、國土、住建、村集體等多個主體，往往容易出現(xiàn)‘九龍治水’。”翠亨新區(qū)城市更新和土地整備局局長陳文堅深有感觸地說，“成立城更局，意味著我們將三大核心職能‘?dāng)n’在了一起?！边@一改革打破了以往“臨時指揮部”和部門推諉的壁壘，實現(xiàn)了全區(qū)“一盤棋”統(tǒng)籌。
國企操盤，用“繡花功夫”定制產(chǎn)業(yè)空間。由翠亨集團(tuán)等國企負(fù)責(zé)土地整備、建設(shè)與運(yùn)營，利用國企信用背書解決企業(yè)拿地難、建設(shè)周期長的痛點(diǎn)；實行“預(yù)招商與定制化”，在建設(shè)初期就將企業(yè)需求“裝”進(jìn)圖紙，實現(xiàn)精準(zhǔn)匹配；打破常規(guī)審批流程，實現(xiàn)“辦理土地證的同時開展公開招標(biāo)”，項目前期準(zhǔn)備時間縮短了3個月。
“‘工改’不是簡單的拆舊建新，更要兼顧村集體、村民與企業(yè)的利益，實現(xiàn)多方共贏?！标愇膱愿嬖V記者。為了讓村民從“旁觀者”變?yōu)椤皡⑴c者”，新區(qū)探索出“村企合作、物業(yè)返還、統(tǒng)租統(tǒng)管”模式，工改專班深入各村，幫村民算清“安全賬”“收益賬”；改造后，村集體獲得物業(yè)返還和逐年遞增租金，實現(xiàn)“租金不減、物業(yè)價值不減、運(yùn)營能力不減、租金遞增”的“三不減一遞增”，徹底打消村民顧慮。
成效顯著：改出高質(zhì)量發(fā)展新天地
如今的翠亨新區(qū)（南朗街道），“工改”成效看得見、摸得著，產(chǎn)業(yè)能級、城鄉(xiāng)面貌、民生福祉同步躍升。
“我們最看重的就是國企定制化服務(wù)，對接起來特別放心?！甭?lián)振電子負(fù)責(zé)人的話，道出了眾多落戶企業(yè)的心聲。這家業(yè)務(wù)遍及全球的電子企業(yè)，主營高端電感線圈、變壓器等核心零部件，客戶涵蓋英偉達(dá)、聯(lián)想、比亞迪、富士康等頭部企業(yè)。2023年，聯(lián)振電子選擇落戶翠城1號產(chǎn)業(yè)園，城更公司根據(jù)其生產(chǎn)需求量身設(shè)計廠房，企業(yè)一舉拿下園區(qū)80%可售定制廠房面積。
“拿地即動工、竣工即投產(chǎn)”，聯(lián)振電子快速達(dá)產(chǎn)，2024年還斬獲“一體成型電感的懸空架高結(jié)構(gòu)”等多項專利，成為園區(qū)“鏈主”企業(yè)。而翠城1號產(chǎn)業(yè)園去化率達(dá)100%，成為新區(qū)“工改”標(biāo)桿項目。
通過三年的攻堅，翠亨新區(qū)（南朗街道）不僅改出了產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的空間，更改出了城鄉(xiāng)融合的新面貌。在經(jīng)濟(jì)賬上，產(chǎn)業(yè)能級實現(xiàn)躍升。三年來，翠亨新區(qū)（南朗街道）推動新增投資149億元，其中本土企業(yè)自改13家，新增工業(yè)投資40.45億元；“工改”招商項目落地55.54億元。成功完成南朗工業(yè)園和中鐵南方兩宗1000畝以上連片用地改造，為大項目落地拓展了寶貴空間。
在民生賬上，村集體“錢袋子”鼓起來。以翠城1號為例，改造前廢品站年租金僅75萬元；改造后，通過物業(yè)返還和租金遞增，首年返租租金即達(dá)234萬元，是改造前的3倍多，且后續(xù)逐年遞增。
實打?qū)嵉氖找孀尨迕駪B(tài)度從“抵觸”轉(zhuǎn)為“支持”。2022年4月，翠城1號改造方案獲南朗村黨員和村民代表“雙100%”表決通過。由翠亨集團(tuán)投資3.5億元建設(shè)的9.4萬平方米高標(biāo)準(zhǔn)廠房迅速動工，5棟高層廠房和1棟生活服務(wù)樓拔地而起，園區(qū)配套道路、管網(wǎng)、污水處理設(shè)施同步完善，昔日“臟亂差”的區(qū)域變身環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園。
南朗村、華照村、關(guān)塘村、泮沙村等多個村落地“政+企+村”合作項目，村民從“旁觀者”變成“參與者”“受益者”。
“環(huán)境變好了，路也干凈了，村里小伙子找對象都容易多了！”南朗村一位村民代表的打趣，也道出了質(zhì)樸的心聲。產(chǎn)業(yè)園落地帶來大量就業(yè)崗位，村民在家門口就能上班，收入穩(wěn)定、生活便利，獲得感、幸福感滿滿。如今，翠城2號、3號、4號項目同步推進(jìn)，其中翠城3號作為新區(qū)首個低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，改造后村集體年收益是改造前的12.8倍，真正實現(xiàn)“改一片、活一片、富一片”。
記者 鄭建玲 王云
◆編輯：吳玉珍◆二審：鄭沛鋒◆三審：周亞平
